ПЛОЩООБРАЗУВАНЕ

Таблицата за площообразуване е документ, в който се съдържат всички квадратури – тези на самостоятелните обекти (апартаменти, ателиета, офиси, магазини, мазета, гаражи и др.) и съответния за тях процент идеални части от общите части на сградата. Разпределяне на площа на имота по самостоятелните обекти. Паркоместа и маневрена площ към тях.

Съгласно Закона за собствеността, при сгради в режим на етажна собственост, всеки собственик на имот притежава и приспадащия се към обекта дял от общите части на сградата. В таблицата за площообразуване на една сграда са изчислени припадащите се идеални части в % или в квадратни метри, съответно от общите части на сградата, от правото на строеж или от терена, върху който е изградена сградата. Приспадащия се дял от общите части на всеки собственик на обект в сградата, следва да е съразмерен на съотношението между стойностите на отделните помещения, които той притежава, изчислени при учредяването на етажната собственост. Таблицата за площообразуване е полезен документ за справедливото разпределяне на разходите при възникнала необходимост за ремонт/поддръжка на общите части в дадена сграда, тъй като всеки собственик, спрямо дела си в общите части, е длъжен да участва в тези разноски.

Определяне на площа на апартамент или самостоятелен обект

Всеки апартамент или самостоятелен обект в сграда има точно определена застроена площ, тя се изчислява и описва още на архитектурния проект. Застроената площ се определя спрямо ограждащите стени по следните прости правила:

• при външни ограждащи стени в застроената площ на апартамента влиза цялата дебелина на стената
• при вътрешни ограждащи стени  към съседен самостоятелен обект, в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ влиза към застроената площ на съседния имот
• при вътрешни ограждащи стени към обща собственост ( коридор, асансьор, стълби и др.), в застроената площ влиза ½ от дебелината, а другата ½ е към общите части на сградата
• към застроената площ се прибавя и цялата площ на тераси, балкони и лоджии по външните им конструктивни очертания
• застроената площ на апартамент ( или на друг самостоятелен обект), разположена на повече от един етаж, е сборът от застроените площи на отделните му етажи, включително и площта на стълбището в тях
• Какво представляват идеалните /общи/ части на сградата: Идеалните части на сграда, при която етаж или части от етажи принадлежат на отделни собственици, спада всичко, което по своето естество служи за общо ползване. Общите части на сградата са предназначени да обслужват всеки един от собствениците в сградата. Общите части при сгради с етажна собственост (чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността) са:
• Земята, върху която е построена сградата, дворът;
• Основите;
• Хоризонталните и вертикални комуникации (стълбища и площадки към тях);
• Междуетажните помещения, асансьорната шахта, и др.;
• Покрив;
• Портиерското жилище, абонатните станции и помещенията за гражданска защита;
• Външните входни врати на сградата и вратите към общите тавански и избени помещения;
• Главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби;

Или най-общо казано всичко, което по своето естество служи за общо ползване.

Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяване на етажната собственост (чл. 40 от ЗС). Към всеки самостоятелен обект – жилище, принадлежи и правото на собственост върху съответните идеални части на сградата.

В нотариалния акт се вписва квадратурата на жилището и процента на идеалните части от сградата.

• Как изглежда една таблица за площообразуване на сграда:

В таблицата за площообразуване са отразени всички подобекти, находящи се в сградата – жилища, ателиета, магазини, офиси, складови помещения, надземни гаражи и др., където:

F1 – застроената площ на самостоятелен обект

F2 – светла площ на складовите помещения, принадлежащи към имота

F3 – приспадащата се площ от общите части на сградата

Kич % – процент идеални части от общите части на сградата в %

• Кога е необходимо и къде се изисква да се представи площообразуване?
• При закупуване на недвижим имот от строителна фирма. След изготвяне и одобряване на проекта на сградата се изготвя първоначално площоразпределение, при което на всеки самостоятелен подобект в сградата в зависимост от неговите параметри (застроена площ, етаж, изложение, конструктивна височина, складови помещения и др.) се определя припадащата му се идеална част от общите части на сградата (входно фоайе, стълбище, асансьор, междуетажни площадки и др.), от правото на строеж или от терена, върху който е застроена сградата.

Обикновенно по време на строителството по различни причини първоначалния проект на сградата претърпява някои преработки (преместване на стени, обединявани или разделяне на имоти), поради което е необходимо преди подписване на Акт 15 да се изготви окончателно площоразпределяне, в което да се отразят всички направени и одобрени по законния ред изменения до този момент.

Сумата от идеалните части за всички подобекти в сградата (жилища, ателиета, офиси, складови помещения, надземни гаражи) е 100 %. Когато в сутерена на сградата има подземни гаражи на едно или повече нива, сумата от идеалните части на всички подземни гаражи (рампа, маневрена зона) също е 100 %. Когато строителната фирма продава недвижим имот, стойността, на която се предлага имотът се формира от стойността за 1 кв.м., умножена по площта на имота (застроената площ и припадащата се идеална част от общите части на сградата).

• Ипотечен кредит. При кандидатстване за ипотечен кредит един от необходимите документи/предимно за нови сгради/, които се представят във финансовата институция е таблицата за площоразпределяне
• Изготвяне на данъчна оценка. За изготвяне на данъчна оценка от общинската администрация (предимно за нови сгради, пристройка и надстройка на съществуваща сграда, делба) е необходимо да се представи таблица за площоразпределяне.
• Изповядване на сделка при нотариус. При прехвърляне на имот (ново строителство, пристройка и надстройка на съществуваща сграда, делба), един от документите, които нотариусът изисква е таблица площоразпределяне.
• Ремонти в етажната собственост. Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание (член 41 от Закона за Собствеността).
• Пристройка и надстройка на части от сграда. При надстрояване на сграда в етажна собственост собствениците на надстроените етажи или части от етажи придобиват, срещу заплащане, собствеността и върху всички общи части на сградата, включително и върху земята. Дяловете на всички съсобственици в общите части се определят съобразно съотношението между стойностите на отделните помещения по време на завършването на строежа (чл.40 от Закона за Собствеността).
• Отдаване под наем. При отдаване под наем на офисни и търговски площи за по-точно прецизиране на наемните отношения между наемодател и наемател (както при нови, така и при сгради старо строителство) е препоръчително да се използва таблица за площоразпределяне.
• Съдебни спорове, при делба на наследствен имот. Когато собственикът на етаж или част от етаж прехвърли отделна част от своя имот на друго лице, частта на приобретателя и на отчуждителя в общите части на сградата се определя от съотношението между стойностите на прехвърлената и запазената част по време на прехвърлянето. Същото правило се прилага и при делба. (чл.40 от Закона за Собствеността).

Нашият екип е на Ваше разположение за професионална консултация и изготвянето на таблици за площообразуване в кратки срокове с гарантирано качество и прецизност. Необходимо е да предоставите планове на обекта /сградата/ в удобен за вас формат – pdf, .dwg, .jpeg.